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沃蓝农业网 2023-01-19 05:01:39

“110亿超级地王”拉响中国经济警报

110.1亿元!楼面价超过10万元/平方米!201是新材料领域重要的发展方向之16年8月17日,经过452轮的激烈竞价,融信集团击败保利、万科等17家强劲对手,打破中国土地成交纪录,成为总价和单价双料地王。

融信是一家很有钱的企业吗?并非如此。融信的钱大部分都是借来的,其负债率最高时曾超过1541%。尽管上市后负债一路降低,2012年至2015年四年间,融信中国资产负债率分别高达86.71%、91.79%、96.74%和85.42%。

那么,融信为什么有胆量以高达139%的溢价率,拍下上海内环这块起拍价只有46亿元的地块?在可售面积楼板价已达14.3万元/平方米的情况下,未来售价要超过15万元/平方米才有利可图,而目前周边楼盘的价格只在10万元左右,这分明是一场不计代价的赌博。

和其他房地产企业一样,融信是在赌中国的房价会继续上涨。更让其胆气横生的是,这是一场“空手套白狼”的游戏,是拿别人钱做赌注的赌博。

在部分银行已经收紧房地产贷款的情况下,发债成为房地产企业的主要资金来源。融信等房地产企业资本运作的逻辑,就是先对旗下的土地进行高估值—增加净资产—降低负债率—获得高评级—债权融资—再买地—再进行高估值……如此往复。

在这场不断循环的游戏中,赢了归自己,输了也是别人的钱,这样的游戏让众多房地产企业乐此不疲。仅上狗尾红半年,全国50个主要城市共拍出219宗“地王”。伴随着“地王”频出的是房屋销售的火爆以及主要城市商品房价格的一路猛涨。1—6月份,商品房销售面积64302万平方米,同比增长27.9%;商品房销售额48682亿元,增长42.1%。2016年一季度,深圳以62.5%的季度房价平均涨幅雄踞全球房价涨幅榜首,紧随其后的上海单季房价平均涨幅也达到30.5%。

这不单是一场房地产企业热衷的赌博,许多个人购房者也参与到赌局当中。央行公布的数据显示,2016年7月人民币新增贷款4636亿元,同比少增1.01万亿元。分部门看,非金融企业及机关团体贷款减少26亿元,住户部门贷款增加4575亿元,占当月新增人民币贷款的98.68%,这里面大部分是个人住房贷款。而“首付贷”等金融工具的发明,可以让买房者在自己完全没钱的情况下,全部依靠贷款买房,更是加大了杠杆的风险。

然而,中国的房价还会继续上涨吗?

从2000年起,关于房价涨跌的论战从来都没有停止过。除了在2009年、2014年等少数时点,中国房价出现过短暂的止涨下跌外,大多数时间都是在一路上涨。而且,每当有小幅回调后,都会迎来更大幅度的疯狂上涨。这种看多者只赢不输,看空者接连惨败的现象,让那些等待房价下降的个人损失惨重。

中国的房价还会不会上涨,贵不贵是一个决定性的因素。以国际上通行的房价收入比或者是租售比来衡量,中国的房价绝对是太高了。但是,如果中国人的收入再涨5倍,物价再涨5倍,现在的房价就不是太高了,而是太低了。

事实上,几次全国性房价大幅度上涨的时点,也正是货币供应量大量增加的时点。货币放水是导致房价脱离民众收入水平一路上涨的重要原因。

房地产商玩的不是自己的钱,而是银行的钱,是购房人的钱。房地产商用这种办法绑架了银行和民众,也恰恰是因为这个原因,每当房地产商和政府发生博弈时,都是政府先扛不住的。

更让政府陷入两难抉择的是,整个中国经济都被房地产绑架了。有分析显示,房地产行业涉及上下游60多个行业,中国的涉房税费达几十种,一旦房地产增加陷入停滞,会波及中国经济的半壁江山,财政收入也会受到严重影响。在此前的房市僵局中明显可以看出,房地产商急,政府比房地产商更急,绝大部分城市不但放开了限购政策,而且还采取奖励买房等手段,刺激房地产市场的回暖。一些地方上半年经济指标变得“好看”,和房地产市场的价量双升不无关系。

那么,救了房地产就等于救了中国经济吗?

答案刚好相反。房地产市场越是红火,中国经济空心化的问题越是严重。8月16日,发改委官方站刊文指出,国内尽管新增社会融资规模创历史新高,但大量货币并未进入实体经济。发改委文章还表示,新增融资很大部分用于偿还债务,社会资金主要进入金融属性强的部分商品。由于经营企业的收益,还不如炒一套房的收益,近年来,有大量企业放弃主业,转行进入房地产行业。

房价的疯狂上涨,不但摧毁了中国的实体经济,还带来了严重的社会问题。买不起房、住不起房是最直接的表现。以二、三线城市为例,这些城市目前的房价大体在1万元/平方米左右,毕业3—5年的普通公务员月收入也不过5000元,这就是说,如果买一套90平方米的房子,需要其不吃不喝工作15年。

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对中国人而言,买房不仅是为了居住,更是一份“家”的情结。虽然不能把什么都赖到高房价身上,但许多官员收取贿赂,许多老师、医生收取“红包”,都和其要满足买房的需求不无关系。当单靠工作无法挣到房钱的时候,另谋他路可能是一种无奈的选择。当房价高到社会主流阶层都买不起的时候,如果房价还往上涨,不仅会对民众的心理形成巨大的压力,也会成为影响民众幸福感的破坏性力量。

当摆锤停止摆动后

房价不但是经济问题,更是社会问题。如果不看明白这一点,就难以痛下决心,房地产的赌局就会越玩越大,直到其崩盘为止。

目前中国房地产业的风险和过去有明显不同,崩盘的风险随时都会存在。一个重要的变化是,由去产能所导致的工资下降和失业,可能会让一部分购房者出现断供。根据人社部的统计,仅钢铁、煤炭行业就会有180万人要重新安置。再加上关联行业,这将是一个更为庞大的数字。另外,据媒体报道,“在山西的119个县中,已经有103个县发不出工资”。企业经营困难、财政收入下降的问题,在许多地方都不同程度的存在。

<灰毛槭p>经济下行和房价逆势上涨所产生的背离现象,是此轮风险的显著特点,也是其难以化解的根源。如果说过去房地产行业的风险,还只是局部或个别房地产商因销售困难进入了更新换代的阶段而产生的资金霍州链断裂问题,那么,现在的风险已经演变成由断供可能导致的系统性风险。

110.1亿元,整数后面的0.1像是为了避开110这个有特殊含意的敏感数字而加上去的,但房地产乃至中国经济的风险却更像拉响了警笛。110.1亿元超级地王,应当是中国房地产的最后赌局。(作者:丁是钉)

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